Aktualizace stanov SVJ 2026: postup, lhůty, hlasování | Pardubice

Aktualizace stanov SVJ je proces, který trvá zpravidla 3 měsíce a vyžaduje dodržení několika zákonných pravidel — od správné formy pozvánky (§ 1207 OZ) přes usnášeníschopné shromáždění až po zápis nového znění do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Od 1. července 2020 už pro změnu stanov SVJ není potřeba notářský zápis, což proces výrazně zjednodušuje a zlevňuje. V tomto článku vás provedu kompletním postupem aktualizace stanov SVJ, ukáži vám reálné lhůty, varianty hlasování (klasické shromáždění, náhradní shromáždění, per rollam) a poradím, jak se vyhnout napadení rozhodnutí u soudu.

Z praxe v Pardubicích a Heřmanově Městci vím, že právě nesprávné načasování a podcenění organizace shromáždění bývají nejčastější příčinou, proč se aktualizace stanov vleče dva i tři roky — nebo proč skončí soudním sporem.

Klíčové lhůty a kvóra při aktualizaci stanov SVJ

Než se pustíme do podrobností, shrnu nejdůležitější čísla, která musíte při změně stanov SVJ znát:

V dalších sekcích tato čísla rozvedu do praktického postupu.

Načasování: kdy začít s přípravou aktualizace stanov SVJ

Pokud výbor uvažuje o aktualizaci stanov, doporučuji počítat minimálně se třemi měsíci na celý proces — od první přípravy návrhu po zápis nového znění do rejstříku společenství vlastníků jednotek. V realitě je to často i déle, zejména pokud dům má desítky jednotek a vlastníci se hůře koordinují.

Časový plán změny stanov SVJ typicky vypadá takto:

• 8–12 týdnů před shromážděním — příprava návrhu nových stanov (ideálně ve spolupráci s advokátem), interní projednání ve výboru, případně informativní setkání s vlastníky.
• 4–6 týdnů před shromážděním — dokončení návrhu, finalizace textu, příprava pozvánky a podkladů.
• Nejméně 30 dní před shromážděním — odeslání pozvánek vlastníkům spolu s návrhem nových stanov.
• Den shromáždění — projednání, hlasování, vyhotovení zápisu.
• Do několika týdnů po shromáždění — podání návrhu na zápis nového znění stanov do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

K zákonné lhůtě pro pozvánku: § 1207 OZ konkrétní lhůtu neuvádí. Stanovy SVJ ji obvykle určují samy (často právě 15 nebo 30 dní). Pokud ji stanovy neupravují, použije se přiměřeně § 249 odst. 1 OZ o spolku, podle kterého činí lhůta nejméně 30 dní před zasedáním. V praxi proto doporučuji 30denní lhůtu jako bezpečné pravidlo, zejména jde-li o tak významnou věc, jako je aktualizace stanov — žádný vlastník pak nemůže namítat, že měl málo času se s návrhem seznámit.

Pozvánka na změnu stanov SVJ musí obsahovat konkrétní návrh

Pro aktualizaci stanov platí přísnější pravidlo než pro běžné body programu: k pozvánce musí být přiložen návrh nového znění stanov nebo musí být vlastníkům umožněno se s ním řádně seznámit. Jinak by se vlastník nemohl k bodu fundovaně vyjádřit a hlasování by mohlo být napadeno pro neurčitost.

V pozvánce nikdy nestačí formulace typu „úprava stanov dle aktuální legislativy”. Bod programu musí být formulován tak, aby z něj bylo jasné, co se navrhuje. Doporučuji formulaci typu: „Projednání a schválení aktualizace stanov společenství vlastníků v plném znění; návrh nového znění tvoří přílohu této pozvánky.”

Změna stanov SVJ od 1. 7. 2020 nevyžaduje notářský zápis

Než se dostaneme k hlasování, je třeba uvést na pravou míru jeden mýtus, který se v praxi stále drží. Změna stanov SVJ od 1. července 2020 nevyžaduje formu veřejné listiny (notářského zápisu). Vyplývá to přímo z § 1200 odst. 5 OZ: „Při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.”

Tato úprava byla zavedena novelou OZ (zákon č. 163/2020 Sb.) právě proto, aby SVJ mohla stanovy aktualizovat jednodušeji a levněji. Notářský zápis je nadále vyžadován pouze při založení SVJ (§ 1200 odst. 4 OZ), nikoli při změnách.

To má praktické důsledky:

• Usnesení shromáždění o aktualizaci stanov stačí zaznamenat v běžném zápise z jednání (zápis pořizuje statutární orgán dle § 254 OZ ve spojení s § 1221 OZ).
• Pro zápis nového znění stanov do rejstříku společenství vlastníků jednotek postačí prostá listina podepsaná oprávněnou osobou.
• Náklady na notáře (řádově tisíce až desítky tisíc korun) lze ušetřit.

Pozor však na dvě výjimky:

1. Vlastní stanovy SVJ mohou notářský zápis nadále vyžadovat. Pokud byly stanovy přijaty před rokem 2020 a tento požadavek z nich nebyl vyškrtnut, jste jím vázáni — dokud stanovy nezměníte. Doporučuji proto v rámci aktualizace tento požadavek explicitně odstranit.
2. Pro důkazní jistotu některá SVJ notářský zápis stále nechávají pořídit dobrovolně, zejména v konfliktních situacích, kde hrozí napadení rozhodnutí. Je to však již volba, nikoli povinnost.

Usnášeníschopnost shromáždění SVJ a co dělat při nízké účasti

Nízká účast na shromáždění je nejčastější praktický problém, kterému výbory v reálu čelí. Shromáždění je usnášeníschopné jen za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů (§ 1206 odst. 2 OZ). U menších a starších domů s neaktivními vlastníky se to často nepodaří zajistit ani při nejlepší vůli.

Zákon nabízí dvě reálná východiska:

Náhradní shromáždění (§ 1210 OZ)

Pokud to stanovy umožňují, lze svolat náhradní shromáždění, které je usnášeníschopné už za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů. To je v praxi mnohem dosažitelnější.

Pozor — bez výslovné úpravy ve stanovách to nejde. Pokud vaše stanovy o náhradním shromáždění mlčí, tato možnost není k dispozici. Pro nové stanovy proto doporučuji vždy ustanovení o náhradním shromáždění výslovně zařadit — typicky s formulací o 40% kvóru a s lhůtou pro svolání do 15 dnů od původního shromáždění, analogicky podle úpravy spolku v § 257 OZ.

Per rollam: rozhodování mimo zasedání (§ 1211–1214 OZ)

Toto je univerzální záchranné lano, které využívám zejména u aktualizace stanov v menších domech. Existují dvě varianty:

(a) Per rollam po nezpůsobilém shromáždění — pokud se svolané shromáždění není schopno usnášet, může osoba oprávněná je svolat (typicky výbor nebo předseda) navrhnout v písemné formě, aby vlastníci rozhodli o těchže záležitostech mimo zasedání. Tato možnost vyplývá přímo ze zákona a stanovy ji nemusí připouštět. Týká se však pouze bodů, které byly na programu neusnášeníschopného shromáždění.

(b) Per rollam jako primární způsob hlasování — v ostatních případech (například chcete-li o aktualizaci stanov hlasovat rovnou per rollam, bez svolání shromáždění) lze tento postup použít, jen pokud to stanovy výslovně připouštějí.

Procesní pravidla per rollam

• Návrh musí být písemný a obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady k jeho posouzení (nebo údaj, kde jsou uveřejněny) a lhůtu pro vyjádření. Pokud stanovy neurčí delší lhůtu, činí lhůta 15 dnů (§ 1211 odst. 3 OZ). Doporučuji ji ve stanovách prodloužit alespoň na 30 dnů — typicky se mezi vlastníky najdou ti, kteří jsou na dovolené, v zahraničí apod.
• Forma návrhu i podpisů u per rollam o změně stanov: Návrh musí být v písemné formě, na hlasovacím lístku se vyžaduje vlastnoruční podpis vlastníka na listině s plným zněním návrhu (§ 1212 OZ). Úředně ověřený podpis ani forma veřejné listiny se u změny stanov nevyžadují — od 1. 7. 2020 (viz výše § 1200 odst. 5 OZ). Pokud však vlastní stanovy SVJ ověření podpisu nadále vyžadují, je nutné je dodržet, dokud nedojde k jejich změně.
• Pokud vlastník nedoručí vyjádření ve lhůtě, platí, že nesouhlasí — to je zcela odlišné od hlasování na shromáždění, kde se „přítomný, kdo se zdržel” počítá jinak. V per rollam pasivita = nesouhlas.
• Většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek (§ 1214 OZ), nikoli z hlasujících. To je významný rozdíl oproti běžnému shromáždění a v praxi ztěžuje přijetí rozhodnutí — proto je důležité aktivně sbírat hlasy, ne jen rozeslat lístky.
• Statutární orgán je povinen výsledek hlasování písemně oznámit všem vlastníkům, a pokud bylo usnesení přijato, i jeho celý obsah (§ 1213 OZ).

Online hlasování SVJ: kdy je platné a kdy ne

Toto je téma, na které se mě klienti ptají velmi často — zejména ve větších domech. Krátká odpověď zní: zákon přímou úpravu pro online hlasování v SVJ nemá, a je proto nutné postupovat opatrně.

Možnost rozhodování orgánu právnické osoby „s využitím technických prostředků” sice obecně připouští § 158 odst. 2 OZ, ovšem musí to umožňovat zakladatelské právní jednání, tj. stanovy SVJ. Praxe i odborná literatura se však shodují, že u SVJ se uplatní speciální úprava § 1211–1214 OZ, která pro per rollam výslovně vyžaduje vlastnoruční podpis vlastníka na listině s plným zněním návrhu (§ 1212 OZ).

V důsledku to znamená:

• Plně elektronické hlasování bez listinného podpisu (například klikání v aplikaci, e-mailové potvrzení) je u SVJ právně rizikové a může vést k napadení platnosti rozhodnutí. Pro běžnou organizační agendu si některé domy takový systém zavádějí, ale u významných rozhodnutí (aktualizace stanov, schválení úvěru, rekonstrukce) bych ho zatím nedoporučovala.
• Hybridní účast na shromáždění — tedy možnost, aby se vlastník zúčastnil shromáždění distančně přes videohovor — je obhajitelná, pokud to stanovy umožňují a je zajištěna identifikace a možnost reálně hlasovat. Zde si však nejsem zcela jistá, jak by se k tomu postavila judikatura, a v praxi proto doporučuji u významných bodů (zejména aktualizace stanov) trvat na fyzické přítomnosti nebo na klasickém per rollam s vlastnoručním podpisem.
• Elektronická pozvánka se souhlasem vlastníka je naopak zcela v pořádku a doporučuji ji výslovně upravit ve stanovách.
• Hlasovací lístky je nutné uchovávat po celou dobu existence SVJ (§ 158a odst. 2 OZ) — bez ohledu na to, zda v listinné nebo elektronické formě. V případě sporu o platnost rozhodnutí jsou klíčovým důkazem.

Napadení rozhodnutí SVJ u soudu (§ 1209 OZ)

Pokud výbor proceduru aktualizace stanov zanedbá, hrozí napadení rozhodnutí. Přehlasovaný vlastník může do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl (§ 1209 OZ). Pokud soud shledá pochybení, může výsledek hlasování zvrátit.

To je důvod, proč při tak významném kroku jako je změna stanov SVJ vždy doporučuji:

1. Pozvánku odeslat s dostatečným předstihem (alespoň 30 dní), s prokazatelným doručením všem vlastníkům.
2. K pozvánce přiložit kompletní návrh nového znění stanov — ne jen heslovitý popis změn.
3. Vést o průběhu shromáždění podrobný zápis — kdo byl přítomen, kolik hlasů zastupoval, jak hlasoval.
4. Zajistit prezenční listinu s podpisy — pro pozdější doložení usnášeníschopnosti shromáždění.
5. Zápis stanov do rejstříku podat bez zbytečného odkladu — aby nové stanovy nabyly účinnosti vůči třetím osobám.

Praktická rada z praxe: dvoukolejný plán aktualizace stanov

Z praxe doporučuji „dvoukolejný” plán pro změnu stanov SVJ:

Plán A — řádné shromáždění. Naplánujte ho s dostatečným předstihem a pošlete pozvánky 30 dní předem s úplným návrhem stanov. Předem si připravte i prezenční listinu a vzorový zápis.

Plán B — pro případ nezpůsobilosti. Pokud máte ve stanovách upraveno náhradní shromáždění, svolejte ho novou pozvánkou v lhůtě nejméně 15 dnů od původního neúspěšného shromáždění (§ 257 OZ ve spojení s § 1221 OZ). Náhradní shromáždění může proběhnout již s 40% kvórem hlasů. Některá SVJ mají ve stanovách upravenu i možnost svolat náhradní shromáždění bezprostředně po neúspěšném původním (s termínem uvedeným již v původní pozvánce) — tato úprava je však právně diskutabilní a doporučuji ji konzultovat s advokátem podle konkrétního znění vašich stanov.

Plán C — záchrana per rollam. Pokud by selhala i možnost B (nebo nemáte náhradní shromáždění ve stanovách), připravte si dopředu listinu pro hlasování per rollam s plným zněním návrhu, podpisovou kolonkou a podklady. Vyžaduje se vlastnoruční podpis na listině; úředně ověřený podpis ani notář nejsou potřeba, neurčují-li to stávající stanovy SVJ.

Takto strukturovaný postup výrazně snižuje riziko, že se aktualizace stanov SVJ vleče roky.

Závěr

Aktualizace stanov SVJ není záležitost, kterou by se vyplatilo improvizovat. Klíč k úspěchu spočívá ve třech věcech: dostatečné časové rezervě, jasném textu pozvánky s kompletním návrhem a předpřipravené záložní variantě hlasování. Pokud máte ve stanovách upraveno náhradní shromáždění a per rollam jako primární způsob hlasování, máte k dispozici plnohodnotné nástroje, jak rozhodnutí dotáhnout do konce i v domě, kde se shromáždění obtížně sčítá.

Pokud vaše SVJ stanovy neaktualizovalo již roky a chystáte se k tomu, je vhodné si nechat udělat audit nejen samotného textu, ale i procesního plánu — zda stávající stanovy vůbec připouštějí náhradní shromáždění a per rollam, a zda lhůty a kvóra jsou nastaveny tak, aby celá akce reálně proběhla.

Navazující čtení

Pokud řešíte i další situace spojené s nemovitostmi a SVJ, mohl by vás zajímat článek Problémy se stanovami SVJ: jak je řešit a čemu se vyhnout.

Pomohu vám s aktualizací stanov SVJ

Přípravu nových stanov, pozvánky a hlasovacích lístků pro per rollam pro SVJ v Pardubicích a Heřmanově Městci zajistím pro vás od první analýzy stávajících stanov až po zápis nového znění do rejstříku.

Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků. Zavolejte na 602 100 676 nebo napište na advokatka@vasulinova.cz.

Každý případ je jiný. Ráda si vyslechnu vaši situaci a společně najdeme řešení.

Mgr. Martina Vašulínová

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.