Rozvod je pro rodinu vždy náročné období. Ale zatímco emocionální rány se hojí časem, právní a majetkové otázky je potřeba vyřešit rychle a správně – jinak se mohou táhnout ještě roky po rozchodu. Nejčastějším a zároveň nejsložitějším majetkovým tématem je nemovitost v rámci společného jmění manželů. Klienti se mě ptají: Kdo dostane byt? Jak se ocení? Co když jsme ho rekonstruovali z vlastních peněz? Pojďme si to rozebrat.

Co patří do SJM?

Společné jmění manželů (§ 709 a násl. OZ) tvoří vše, co manželé nabyli za trvání manželství – nebo jen jeden z nich – pokud to zákon výslovně nevylučuje. Do SJM tedy patří:

nemovitosti koupené za trvání manželství (i když je na listu vlastnictví jen jeden z manželů),
příjmy z pracovní nebo podnikatelské činnosti,
movité věci, bankovní účty, investice,
dluhy vzniklé za trvání manželství (například hypotéka).

Do SJM naopak nepatří:

majetek nabytý před uzavřením manželství,
dědictví nebo dary jednomu z manželů,
věci sloužící osobní potřebě jednoho manžela.

Pozor: i když je nemovitost v katastru evidována jen na jednoho z manželů, pokud ji koupil za trvání manželství, zpravidla je součástí SJM a oba mají na ní nárok.

Kdy SJM zaniká?

SJM zaniká v těchto situacích:

Rozvodem – SJM zaniká ke dni, kdy rozsudek o rozvodu nabyl právní moci.
Smrtí jednoho z manželů – SJM přechází do dědictví.
Soudním rozhodnutím – soud může za trvání manželství SJM zúžit nebo zrušit na návrh jednoho z manželů (typicky kvůli podnikání nebo dluhům druhého manžela).
Dohodou manželů – manželé si mohou upravit SJM prostřednictvím manželské smlouvy u notáře.

Tři způsoby vypořádání SJM

Po zániku SJM nastává fáze vypořádání. Zákon připouští tři způsoby:

1. Dohoda manželů Nejrychlejší a nejlevnější varianta. Manželé se sami dohodnou, jak si majetek rozdělí, kdo si nechá nemovitost, kdo vyplatí druhou stranu a jak se vypořádají dluhy. Dohoda o vypořádání nemovitosti musí mít písemnou formu a podpisy musí být ověřeny.

2. Soudní rozhodnutí Pokud dohoda není možná, rozhodne o vypořádání soud. Soud přihlíží k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak který manžel přispíval k nabytí majetku, a zpravidla majetek rozdělí rovným dílem – pokud neexistují důvody pro jiné rozdělení.

3. Zákonná domněnka po 3 letech Pokud do 3 let od zániku SJM nedojde k dohodě ani k podání žaloby, nastupuje zákonná domněnka: movité věci vlastní ten, kdo je drží; nemovitosti patří tomu, kdo je evidován v katastru; ostatní věci jsou ve spoluvlastnictví. Tato domněnka může vyústit v paradoxní situace – proto doporučuji nevyčkávat.

Jak se nemovitost oceňuje?

Ocenění nemovitosti je klíčové pro výpočet toho, kolik jeden z manželů druhému vyplatí. Existují dvě cesty:

Dohoda na ceně – oba manželé se shodnou na tržní hodnotě (případně na základě inzerce nebo neformálního odhadu realitky). Jednoduché, ale může dojít k podhodnocení nebo přecenění.
Znalecký posudek – soudní znalec v oboru nemovitostí stanoví objektivní tržní hodnotu. Posudek stojí peníze (typicky 5 000–15 000 Kč), ale je to spolehlivý podklad pro dohodu i pro soud.

Nejčastější spory: hypotéka, rekonstrukce, vklady z dědictví

Kdo platil hypotéku? Splátky hypotéky placené za trvání manželství jsou zpravidla ze společných prostředků, takže oba manželé mají na nemovitosti stejný podíl. Pokud ale jeden z manželů prokazatelně platil splátky z výlučných prostředků (dědictví, dar), může se domáhat náhrady.

Rekonstrukce z vlastních prostředků Pokud jeden z manželů financoval rekonstrukci z prostředků, které nepatří do SJM (dar, dědictví), má nárok na vypořádání tohoto vkladu. Klíčové je to prokázat – bankovními výpisy, smlouvami o daru nebo dědickým usnesením.

Dar nebo dědictví v průběhu manželství Pokud jeden z manželů v průběhu manželství zdědil nemovitost nebo ji dostal darem, není součástí SJM – ale pozor: pokud do ní druhý manžel investoval práci nebo peníze, může mít nárok na bezdůvodné obohacení.

Daňové aspekty prodeje nemovitosti po rozvodu

Pokud nemovitost prodáváte po rozvodu, je důležité vědět: příjem z prodeje nemovitosti je od daně z příjmu osvobozen, pokud jste ji vlastnili déle než 2 roky (u rodinných domů a bytů, kde jste bydleli, stačí i kratší doba při splnění podmínky 2letého bydliště). Toto osvobození platí pro každého z manželů zvlášť, tedy i pro toho, kdo nebyl v katastru evidován, ale byl spoluvlastníkem přes SJM.

Závěr

Vypořádání SJM a nemovitosti patří k nejkomplikovanějším oblastem rodinného práva. Chyba v dohodě nebo opomenuté detaily mohou mít závažné finanční důsledky. Proto doporučuji zapojit advokáta co nejdříve – ideálně ještě před zahájením rozvodového řízení.

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.

Aktualizace k 26. 3. 2026: Novelou č. 268/2025 Sb. byla zjednodušena možnost dohody o vypořádání SJM v rámci rozvodového řízení, což urychluje celý proces.