Vypořádání SJM při prodeji nemovitosti: praktické rady

Rozvod je pro rodinu vždy náročné období. Ale zatímco emocionální rány se hojí časem, právní a majetkové otázky je potřeba vyřešit rychle a správně – jinak se mohou táhnout ještě roky po rozchodu. Nejčastějším a zároveň nejsložitějším majetkovým tématem je nemovitost v rámci společného jmění manželů. Klienti se mě ptají: Kdo dostane byt? Jak se ocení? Co když jsme ho rekonstruovali z vlastních peněz? Pojďme si to rozebrat.

Co patří do SJM?

Společné jmění manželů (§ 708 a násl. OZ) tvoří vše, co manželé nabyli za trvání manželství – nebo jen jeden z nich – pokud to zákon výslovně nevylučuje. Do SJM tedy patří:

• nemovitosti koupené za trvání manželství (i když je na listu vlastnictví jen jeden z manželů),
• příjmy z pracovní nebo podnikatelské činnosti,
• movité věci, bankovní účty, investice,
• dluhy vzniklé za trvání manželství (například hypotéka).

Do SJM naopak nepatří:

• majetek nabytý před uzavřením manželství,
• dědictví nebo dary jednomu z manželů,
• věci sloužící osobní potřebě jednoho manžela.

Pozor: i když je nemovitost v katastru evidována jen na jednoho z manželů, pokud ji koupil za trvání manželství, zpravidla je součástí SJM a oba mají na ní nárok.

Kdy SJM zaniká?

SJM zaniká v těchto situacích:

• Rozvodem – SJM zaniká ke dni, kdy rozsudek o rozvodu nabyl právní moci.
• Smrtí jednoho z manželů – SJM přechází do dědictví.
• Soudním rozhodnutím – soud může za trvání manželství SJM zúžit nebo zrušit na návrh jednoho z manželů (typicky kvůli podnikání nebo dluhům druhého manžela).
• Dohodou manželů – manželé si mohou upravit SJM prostřednictvím manželské smlouvy u notáře.

Tři způsoby vypořádání SJM

Po zániku SJM nastává fáze vypořádání. Zákon připouští tři způsoby:

1. Dohoda manželů Nejrychlejší a nejlevnější varianta. Manželé se sami dohodnou, jak si majetek rozdělí, kdo si nechá nemovitost, kdo vyplatí druhou stranu a jak se vypořádají dluhy. Dohoda o vypořádání nemovitosti musí mít písemnou formu a podpisy musí být ověřeny.

2. Soudní rozhodnutí Pokud dohoda není možná, rozhodne o vypořádání soud. Soud přihlíží k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak který manžel přispíval k nabytí majetku, a zpravidla majetek rozdělí rovným dílem – pokud neexistují důvody pro jiné rozdělení.

3. Zákonná domněnka po 3 letech Pokud do 3 let od zániku SJM nedojde k dohodě ani k podání žaloby, nastupuje zákonná domněnka: movité věci vlastní ten, kdo je drží; nemovitosti patří tomu, kdo je evidován v katastru; ostatní věci jsou ve spoluvlastnictví. Tato domněnka může vyústit v paradoxní situace – proto doporučuji nevyčkávat.

Jak se nemovitost oceňuje?

Ocenění nemovitosti je klíčové pro výpočet toho, kolik jeden z manželů druhému vyplatí. Existují dvě cesty:

• Dohoda na ceně – oba manželé se shodnou na tržní hodnotě (případně na základě inzerce nebo neformálního odhadu realitky). Jednoduché, ale může dojít k podhodnocení nebo přecenění.
• Znalecký posudek – soudní znalec v oboru nemovitostí stanoví objektivní tržní hodnotu. Posudek stojí peníze (typicky 5 000–15 000 Kč), ale je to spolehlivý podklad pro dohodu i pro soud.

Nejčastější spory: hypotéka, rekonstrukce, vklady z dědictví

Kdo platil hypotéku? Splátky hypotéky placené za trvání manželství jsou zpravidla ze společných prostředků, takže oba manželé mají na nemovitosti stejný podíl. Pokud ale jeden z manželů prokazatelně platil splátky z výlučných prostředků (dědictví, dar), může se domáhat náhrady.

Rekonstrukce z vlastních prostředků Pokud jeden z manželů financoval rekonstrukci z prostředků, které nepatří do SJM (dar, dědictví), má nárok na vypořádání tohoto vkladu. Klíčové je to prokázat – bankovními výpisy, smlouvami o daru nebo dědickým usnesením.

Dar nebo dědictví v průběhu manželství Pokud jeden z manželů v průběhu manželství zdědil nemovitost nebo ji dostal darem, není součástí SJM – ale pozor: pokud do ní druhý manžel investoval práci nebo peníze, může mít nárok na bezdůvodné obohacení.

Daň z příjmů při prodeji nemovitosti po vypořádání SJM

Otázka daně z příjmů z prodeje nemovitosti po vypořádání společného jmění manželů patří mezi nejčastější dotazy, které ode mě klienti při rozvodu slyší. Pravidla jsou bohužel komplikovanější, než se na první pohled zdá, a od roku 2021 došlo k jejich významnému zpřísnění.

Aktuální pravidla podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů

Osvobození od daně z příjmů z prodeje nemovitosti se odvíjí od dvou různých testů:

• Test bydliště — prodej rodinného domu nebo bytu, ve kterém prodávající měl bezprostředně před prodejem bydliště nejméně 2 roky, je osvobozen od daně z příjmů.
• Test doby vlastnictví — u nemovitostí, které neslouží k vlastnímu bydlení, je prodej osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhla 5 let (u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020), nebo 10 let (u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021).

Co znamená prodloužení časového testu od roku 2021

Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 byla obecná lhůta vlastnictví prodloužena z 5 na 10 let. Toto prodloužení se ovšem netýká případů, kdy prodávající použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby ve smyslu zákona — v takovém případě může být příjem od daně osvobozen i při kratší době vlastnictví, pokud splní zákonné podmínky a oznámí použití prostředků správci daně.

Specifika u vypořádání SJM

Při vypořádání SJM bývá doba vlastnictví posuzována podle původního nabytí do společného jmění, nikoli ode dne vypořádání — to je pro řadu klientů příjemné překvapení. Konkrétní posouzení ale vždy závisí na okolnostech: kdy byla nemovitost nabyta, zda v ní manželé bydleli, jak proběhlo vypořádání a jak budou prostředky z prodeje použity.

Praktická rada z praxe: Daňové důsledky prodeje nemovitosti po rozvodu jsou natolik individuální, že obecné pravidlo „dva roky a je to” může klienta vystavit nečekanému daňovému doměrku. Před prodejem doporučuji vždy konzultaci s advokátem a daňovým poradcem — především pokud byla nemovitost nabyta po 1. lednu 2021 nebo pokud plánujete použít prostředky na novou bytovou potřebu.

Závěr

Vypořádání SJM a nemovitosti patří k nejkomplikovanějším oblastem rodinného práva. Chyba v dohodě nebo opomenuté detaily mohou mít závažné finanční důsledky. Proto doporučuji zapojit advokáta co nejdříve – ideálně ještě před zahájením rozvodového řízení.

Disclaimer: Informace mají pouze informativní charakter a nenahrazují individuální právní radu.

Aktualizace k 26. 3. 2026: Novela č. 268/2025 Sb., která nabyla účinnosti začátkem roku 2026, se primárně dotkla úpravy rozvodového a opatrovnického řízení. Vypořádání SJM samo o sobě jejím přímým předmětem nebylo. V praxi ale spojení rozvodového a opatrovnického řízení a důraz na konsensuální řešení může nepřímo přispět i k rychlejšímu uzavření dohody o vypořádání SJM — především tam, kde manželé řeší vše komplexně. Pro konkrétní dopad na váš případ doporučuji individuální konzultaci.